إذا كنت في السوق للحصول على منزل جديد ، فمن المحتمل أنك تدرك بالفعل أهمية الحصول على درجة ائتمان قوية ودفعة أولى جيدة من أجل التأهل للحصول على قرض عقاري وإغلاق عملية الشراء بنجاح. لكن هل تفهم تمامًا فقط كيف حرج أصبح هذان العاملان في سوق الإسكان شديد التنافسية الذي نحن فيه الآن ، والذي يتميز بنقص المساكن وانخفاض أسعار الفائدة؟

أفضل طريقة لتنظيف العملات القديمة دون إتلافها

فيما يلي لمحة سريعة عن الواقع الحالي في جميع أنحاء البلاد: متوسط ​​الدفعة المقدمة في أكثر 11 منطقة مترو تنافسية في الولايات المتحدة هو 21 بالمائة وفقًا لدراسة LendingTree الجديدة . في بعض الأماكن ، مثل سان خوسيه ، كاليفورنيا ؛ هارتفورد ، كونيتيكت ، وكليفلاند ، أوهايو ، دفعات مقدمة بنسبة 22 و 23 في المائة هي المتوسط ​​المحلي. علاوة على ذلك ، يمتلك 73 في المائة من المشترين في تلك المناطق المركزية التنافسية درجات ائتمانية لا تقل عن 720.

بعبارة أخرى ، هذه ليست مسابقات رعاة البقر النموذجية. إذا كنت تريد أن تكون ناجحًا في الحصول على منزل أحلامك (أو الحصول على منزل ، لفترة) ، فمن الأفضل أن تكون أموالك في حالة جيدة.

في السوق المحموم اليوم ، تحدث حروب العطاءات في الداخل ساعات منزل في السوق. يحتاج المشترون المحتملون إلى اللجوء إلى استراتيجيات إبداعية للتميز عن المنافسة ، كما يقول مارك واشبورن ، سمسار عقارات مع نابولي كوندو بوتيك .

سترغب في وضع تعليقات واشبورن في الاعتبار خاصة إذا كنت تعيش في مناطق المترو الثلاثة ال أسواق الإسكان الأكثر تنافسية ، والتي وفقًا لتقرير LendingTree (مرتبة بالترتيب) سان خوسيه ، كاليفورنيا (متوسط ​​الدفعة المقدمة 23.67 في المائة ؛ النسبة المئوية للمشترين الحاصلين على درجة ائتمان 720 أو أعلى 84 في المائة) ؛ سان فرانسيسكو ، كاليفورنيا (متوسط ​​الدفعة الأولى 21.43 في المائة ؛ النسبة المئوية للمشترين الحاصلين على درجة ائتمانية 720 أو أعلى 81 في المائة) ، ورالي بولاية نورث كارولينا. (متوسط ​​الدفعة الأولى 20.39 في المائة ؛ النسبة المئوية للمشترين الحاصلين على درجة ائتمانية 720 أو أعلى 70.48 في المائة).

دعنا نلقي نظرة فاحصة على سبب أهمية درجة الائتمان والدفع المقدم بشكل لا يصدق في أكثر المواقع حرارة في البلاد وكيفية ترتيبها قبل الشروع في عملية شراء المنزل.

الأصناف ذات الصلة

لماذا هذين العاملين على هذه الأهمية

يتلخص الأمر بشكل أساسي في هذا: في سوق شديدة التنافسية ، يمكن أن يكون البائعون متحمسين للغاية ويختارون العرض الأكثر راحة لهم ، والذي يتضمن اختيار العرض الذي قد يجعلهم عظم المال وأنهم على يقين من أنهم سيغلقون بنجاح دون السقطات أو السقوط في حساب الضمان.

يقول دارين هيرزبرج ، 'في سوق شديدة التنافسية ، يجب على المشتري فعل ذلك بالضبط ... المنافسة' ، وسيط عقاري مرخص مع شركة Babst + Herzberg ومقرها نيويورك. 'البائع له هدفان عند اختيار المشتري - أعلى سعر وأقل مخاطرة'.

معظم مشتري المنازل يحصلون عليها الموافقة المسبقة للحصول على رهن عقاري من المقرض لتمويل الجزء الأكبر من شراء الممتلكات. وسيتوقف عقد البيع على قيام المشتري في النهاية بتأمين ذلك الرهن العقاري إذا قبل البائع عرضه. في حالة عدم الموافقة على المشتري المحتمل لهذا الرهن ، ومع ذلك ، يمكنه إلغاء عقد الشراء ، مما يترك بائع المنزل في مأزق.

يقول شانتاي بريدجز: `` عندما يكون لدى مشتري المنزل دفعة أولى قوية أو عالية ودرجة ائتمان عادلة ، فإن ذلك يعطي افتراضًا بأن المشتري يمكنه التعامل بشكل مريح مع الرهن العقاري ، وإذا تم قبول عرضه ، فقد لا يخرج عن الضمان. EXP Realty ومقرها لوس أنجلوس . 'آخر شيء يريده البائع هو أن يبدأ بمشتري ويكتشف لاحقًا أن موافقته المسبقة لم تتحول أبدًا إلى موافقة [و] لا يمكنهم شراء المنزل'.

يقول رايان ماك بارتلاند ، مستشار الرهن العقاري في شركة Mortgage Acuity ، إنه وسط هذه الخلفية ، فإن الدفعة الأولى هي الأكثر أهمية ، لا سيما إيداع الأموال الجاد.

يقول McPartland: 'إن عملية التفكير العامة هي ، كلما زادت الأموال التي ترغب في إنفاقها ، كلما زاد عدد الأشخاص في اللعبة ، كلما أصبحت مشتريًا أقوى'. تشير الدفعات المقدمة الأكبر عادةً إلى وجود مشترين أكثر تأهيلاً وجدية. تشير القدرة على ادخار مبلغ كبير من المال بشكل كبير إلى القوة المالية للمشترين ومسؤوليتهم. من الواضح أن هذا ليس هو الحال دائمًا ، ومع ذلك ، فهو كذلك في معظم الحالات.

يعتبر هذا الخط من التفكير صحيحًا بشكل خاص عندما يتعلق الأمر بإيداع الأموال الجاد ، وهو الإيداع الذي يضعه المشتري المحتمل قبل إغلاق المنزل لإظهار جديته في الشراء.

إذا لم يفي المشتري بمتطلباته التعاقدية فيما يتعلق بتأمين التزام الرهن العقاري داخل إطار زمني متفق عليه ، فيمكن للبائع الاحتفاظ بإيداع المال الجاد للمشتري. وكلما زاد حجم وديعة الأموال الجادة ، زاد تعرض المشتري للخطر وقل تعرض البائع للخطر. يضيف ماك بارتلاند أنه كلما انخفضت المخاطر التي يتعرض لها البائع ، كان العرض أكثر جاذبية.

لذا ، فإن كل ذلك يفسر سبب اكتساب الودائع أهمية كبيرة. ولكن ماذا عن درجات الائتمان ، تسأل؟ هناك العديد من الأسباب التي تجعل درجة الائتمان مهمة ، ولكن إليك ملاحظة مهمة بشكل خاص.

يُترجم الائتمان الجيد إلى المزيد من منتجات القروض لمشتري المنازل للاختيار من بينها ، كما يقول Mark Meyerdirk ، الوسيط الرئيسي في Wahsington DC ومقرها. الوسطاء الحضريون . وعندما يكون لدى بائعي المنازل عروض لا حصر لها للاختيار من بينها ، فغالبًا ما يعطي وكلاءهم الأولوية من خلال القوة المالية للمشتري المحتمل من خلال مراعاة تمويل المشتري نوع .

يقول Meyerdirk: 'بغض النظر عن العروض النقدية ، يفضل المشترون الذين يستخدمون التمويل التقليدي على قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو قروض VA'. 'لذلك ، فإن المشتري الذي لديه القدرة على' اتباع نهج تقليدي 'لديه فرصة أفضل للنجاح عند التنافس مع مشترين آخرين.'

طرق عزل نفسك عن المنافسة

بالنظر إلى هذا الواقع ، هناك مجموعة متنوعة من الطرق لتحسين احتمالات نجاحك كمشتري منزل بما في ذلك ما هو واضح: تحسين درجة الائتمان الخاصة بك وزيادة الدفعة المقدمة.

هناك عدد كبير من المقترضين الذين يتمتعون بائتمان جيد في الوقت الحالي. ونتيجة لذلك ، أصبح من المهم جدًا أن تبرز كمقترض وأن تحافظ على ائتمان كبير وميزانية عمومية رائعة. شركة الإعفاء من الديون .

تتضمن بعض أفضل الطرق لتحسين درجة الائتمان الخاصة بك والحفاظ عليها خفض الأرصدة على بطاقات الائتمان والقروض المختلفة الخاصة بك ، وعدم سداد أي مدفوعات متأخرة ، والحفاظ على نسبة الدين إلى الدخل (DTI) منخفضة قدر الإمكان.

تأكد من حصولك على DTI الخاص بك عند أدنى مستوى ممكن. أسهل طريقة للقيام بذلك هي سداد قروض والتزامات ذات رصيد أصغر قد تؤثر سلبًا على نفقاتك الشهرية وبالتالي DTI الخاص بك ، يوضح سيليتا. الحسابات التي من المرجح أن تكون السبب في هذا السيناريو هي حسابات بطاقات الائتمان والقروض الشخصية وقروض الطلاب وقروض السيارات. إذا كان لديك أي من هذه الأنواع من الحسابات وكانت قريبة نسبيًا من السداد ، فاخذ بعض النقود الإضافية لسدادها بالكامل. سيؤدي ذلك إلى خفض DTI الخاص بك وكميزة إضافية تعزز درجة الائتمان الخاصة بك.

قدم عرضًا نقديًا

إذا كانت أموالك غير محدودة (وهو ما لا ينطبق على الجميع بوضوح) ، يمكنك أيضًا التفكير في عرض نقدي بالكامل ، والذي يبدو أنه أصبح أكثر شيوعًا. العرض النقدي بالكامل هو بالضبط ما يبدو عليه - عرض نقدي بالكامل ، مما يعني أن مشتري المنزل سيشتري العقار دون الحاجة إلى الحصول على قرض رهن عقاري أو أي شكل آخر من أشكال التمويل.

يقول واشبورن من Naples Condo Boutique: 'ليس من المستغرب أن تكون هذه العروض أكثر جاذبية للبائع حيث يتم التخلص من خطر فشل تمويل المشتري المحتمل مرة أخرى ، مما يؤدي إلى وقت إغلاق أسرع'. يبدو أن جميع العروض النقدية في أعلى مستوياتها على الإطلاق في الوقت الحالي ، لا سيما في أسواق المنازل الثانية مثل نابولي ، فلوريدا. لقد حقق العديد من المشترين لدينا مكاسب كبيرة في محافظهم المالية ويقومون بتحويل هذه المكاسب إلى العقارات.

في ظل ظروف السوق الحالية ، يتمتع المشترون النقديون بميزة كبيرة على المشتري التقليدي الذي يتطلع إلى تمويل شراء منزل ، كما يقول واشبورن.

قم بتضمين إثبات الأموال عند تقديم عرض

يقول Meyerdirk ، من Urban Brokers ، إن الطريقة الأقل تكلفة لجعل عرضك على منزل أكثر تنافسية هو تقديم دليل على الأموال عند المزايدة على منزل. يعني هذا بشكل أساسي تقديم وثائق عن أصولك المالية ، والتي يمكن استخدامها لإثبات قوتك المالية مع البائع ، والتأكد من أنه من غير المحتمل أن تفشل الصفقة.

يوضح Meyerdirk: 'يمكن للمشترين استعراض قوتهم المالية من خلال تقديم دليل على الأموال'. يجب أن يتأكد المشترون الذين يقومون بذلك من تضمين حسابات التقاعد (بافتراض أن لديهم خيار الاقتراض مقابلها) إلى جانب أي أموال حسابات جارية وحسابات توفير يمكنهم الوصول إليها.

التنازل عن الحالات الطارئة

تتمثل إحدى الطرق الأخيرة لجعل عرضك أكثر جاذبية للبائع في التنازل عن معظم الحالات الطارئة. إنها نصيحة أخرى يقدمها واشبورن لمشتري منزله المحتملين.

يشرح قائلاً: 'الطريقة الوحيدة للمنافسة هي الحصول على أقل عدد ممكن من الحالات الطارئة في العرض'. 'الطوارئ هي شرط يجب الوفاء به قبل أن يبدأ المشتري. على سبيل المثال ، يمكن أن يكون عرض المشتري متوقفًا على قيام المشتري ببيع منزله ، أو تقييم قيمة منزل البائع ، أو يخضع لفحص إيجابي للممتلكات.

بشكل عام ، يخبر واشبورن عملائه بعدم التنازل عن طوارئ التفتيش ، ولأسباب وجيهة. يمكن أن يؤدي القيام بذلك إلى مفاجآت غير سارة للمشتري في شكل إصلاحات جوهرية قد تحتاج إلى إجرائها على الطريق إذا كان المنزل يعاني من مشاكل هيكلية. ولكن بصفتك مشترًا ، قد تفكر في التنازل عن حالات الطوارئ الأخرى الأقل خطورة.

يقول واشبورن: 'السوق اليوم يعني أن مشتري المساكن يجب أن يذهبوا إلى أبعد الحدود لشراء منزل - في حين أن التنازل عن حالة طوارئ عادية واحدة على الأقل يمكن أن تساعدك على التميز ، وتوخي الحذر قبل الشروع في بعض وسائل الحماية الحيوية هذه'.