ما يجب معرفته عن الرهون العقارية: ما مقدار الرهن العقاري الذي يمكنك تحمله وتأمين الرهن العقاري والمزيد

الرهون العقارية مربكة - اجعل العملية أبسط قليلاً عن طريق إجراء البحث أولاً.

لورين فيليبس

بالنسبة للمبتدئين ، قد تبدو القروض العقارية وكأنها العقبة الأكثر تعقيدًا في مستقبلهم المالي. قروض تقليدية وغير تقليدية؟ تأمين الرهن العقاري الخاص؟ الرهون العقارية لمدة ثلاثين عاما؟ هناك ما يكفي من المصطلحات لإخافة حتى مشتري المنزل لأول مرة الذين يحصلون على تمويل جيد. لحسن الحظ ، يمكن تعلم كل هذه اللغة المتعلقة بالرهن العقاري بقليل من الجهد.

إذا كنت ترغب في شراء منزل ، فستحتاج إلى معرفة كل هذا الرهن العقاري الضخم ، وليس وقتًا أفضل من الوقت الحالي ، عندما تكون معدلات الرهن العقاري في أدنى مستوياتها. اقرأ عن خمسة أشياء تحتاج إلى معرفتها قبل أن تبدأ البحث عن منزلك ، وستكون جاهزًا عندما يحين وقت التحدث إلى مقرضي الرهن العقاري.

فقط تذكر: إذا كان كل شيء يبدو مرهقًا ، يمكن أن يساعدك المخطط المالي (أو صديق أو أحد أفراد الأسرة المقتدرين بالمال) في إرشادك خلال هذه العملية. شراء منزل هو بمثابة ماراثون ، وليس سباق سريع ، ولا يتعين عليك القيام بذلك بمفردك.

الأصناف ذات الصلة

واحد اكتشف مقدار الرهن العقاري الذي يمكنك تحمله

ما لم يكن لديك مخبأ سري من النقود مخبأ في مكان ما - وهو ما يكفي لإنفاق مئات الآلاف من الدولارات على منزل أحلامك - فستحتاج إلى اقتراض المال لشراء منزل. سيحدد حجم الرهن العقاري الذي يمكنك التأهل له ، العقارات التي تقع ضمن النطاق السعري الخاص بك. قبل أن تبدأ في النظر بجدية إلى المنازل ، تحتاج إلى معرفة مقدار الرهن العقاري - وبالتالي مقدار المنزل - الذي يمكنك تحمله.

يقول 'دخلك لا يحدد قدرة القرض الخاص بك' أندريا كورن ويليامز ، CFP ، CLU ، ChFC ، مستشار إدارة الثروات مع Northwestern Mutual.

عندما تحاول التأهل للحصول على قرض ، ستحتاج إلى تقديم دليل على الدخل. سيتحقق المقرضون أيضًا من تقارير الائتمان الخاصة بك لتحديد الأشكال الأخرى للديون - قروض الطلاب ، والقروض الشخصية ، وقروض السيارات ، وما إلى ذلك - لديك. سيستخدمون هذه المعلومات لحساب نسبة الدين إلى الدخل: مقدار الأموال التي تدين بها فيما يتعلق بدخلك. يرغب المقرضون في التأكد من أن مدفوعات الديون الشهرية ، بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري المقترحة ، ستكون في متناولك بالنظر إلى دخلك.

يقول 'معظم القروض تتطلب نسبة الدين إلى الدخل 43 بالمائة' ميشيل هاموند ، مستشار إقراض المنزل مع عميل Chase الخاص. على سبيل المثال ، إذا كان العميل يربح 120000 دولار سنويًا ، فهذا يعادل 10000 دولار شهريًا في إجمالي الأرباح. لذلك ، يمكن للعميل الذي لديه هذا السيناريو عادةً أن يتأهل لإنفاق ما يصل إلى 4300 دولار شهريًا لجميع النفقات التي تظهر في تقرير الائتمان - وليس الإسكان فقط.

بمعنى آخر ، يجب أن يكون دخلك مرتفعًا بما يكفي بحيث يمكنك بسهولة تحمل أقساط الرهن العقاري بالإضافة إلى أي مدفوعات قروض أخرى. لحساب مقدار الرهن العقاري الذي يمكنك تحمله ، اقسم راتبك السنوي أو دخل الأسرة على 12. اضرب هذا الرقم في 0.43. إذا كانت لديك ديون أخرى ، اطرح هذه المدفوعات الشهرية من الرقم. هذا المبلغ النهائي هو أكبر دفعة شهرية للرهن العقاري يمكنك تحملها. للحصول على تفاصيل أكثر تفصيلاً عن مقدار الرهن العقاري الذي يمكنك تحمله ، هناك عدد من حاسبات الرهن العقاري المجانية عبر الإنترنت ؛ نيردواليت لديه فكرة رائعة.

ومع ذلك ، ليس من الجيد التقدم بطلب للحصول على أكبر قرض ممكن. 'القاعدة العامة الجيدة هي أن تسأل نفسك ،' كم يجب أن أقترض؟ ' بدلاً من ، 'ما المبلغ الذي يمكنني الاقتراض؟' بنك امريكي. 'يركز هذا النهج على المبلغ الذي يناسب ميزانيتك بشكل مريح.'

يقول هاموند إن هناك العديد من العوامل الأخرى ، بما في ذلك درجة الائتمان وحجم الدفعة المقدمة ، والتي يمكن أن تحدد مقدار الرهن العقاري الذي يمكنك تحمله ، لكن الدخل هو نقطة انطلاق مفيدة لأن القدرة على سداد القرض أمر أساسي.

عندما تحسب خيارات الرهن العقاري الخاصة بك ، لا تهتم فقط بالدفع الشهري. يجب على مشتري المنازل المحتملين أن يفهموا أن الدفعة الشهرية لا تظهر الصورة كاملة ، كما تقول نانسي ديروسو ، نائب الرئيس الأول ورئيس قسم التدريب في أيكو ، إحدى شركات Goldman Sachs التي تقدم برامج استشارات مالية برعاية الشركة

يقول DeRusso إن الناس يميلون إلى التركيز على حجم الدفع الشهري هذا ، ولكن هناك المزيد لذلك ، بما في ذلك تكاليف الإغلاق ورسوم التقييم وفحص المنزل والمرافق والإصلاحات والمزيد. سيتم دفع بعض هذه التكاليف مقدمًا ودفعها في وقت الشراء ، لكن البعض الآخر سيزيد التكلفة الشهرية لامتلاك منزلك. للتعرف على هذه التكاليف ، يوصي DeRusso بالتحدث مع المُقرض أو السمسار الخاص بك حول التكاليف الأولية ، وبمجرد أن تجد منزل أحلامك ، مع مالك المنزل الحالي حول النفقات الشهرية أو السنوية التي يواجهونها.

اثنين تحقق من رصيدك

بالإضافة إلى النظر في دخلك ، سينظر المقرضون في درجة الائتمان وتقارير الائتمان الخاصة بك. يقول ويليامز إن درجات الائتمان الأعلى تجعل المقترضين أكثر جاذبية للمقرضين ويمكن أن تساعدك في الحصول على سعر فائدة أقل ، لكن المقرضين سيعدلون توقعاتهم للحصول على درجات الائتمان بناءً على البيئة الاقتصادية. إذا كانت الأوقات صعبة وكان العديد من الأشخاص غير قادرين على السداد ، فقد يشدد المقرضون قيودهم ويكونون أقل استعدادًا لإقراض الأموال لمن لديهم درجات أقل ؛ قد يوافقون على الأشخاص ذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة بحرية أكبر إذا كانت الظروف جيدة.

إذا كنت ترغب في شراء منزل في المستقبل القريب وستحتاج إلى قرض عقاري لدفع ثمنه ، فابدأ في العمل الآن لتقليل دينك ومعدل استخدام الائتمان - مقدار الائتمان المتاح الذي تستخدمه في شهر معين - لتعزيز درجة الائتمان الخاصة بك.

3 أنواع القروض البحثية

يقول 'كثير من الناس قد لا يعرفون أن هناك عدة أنواع من الرهون العقارية' لورين ويبار ، CFP ، مستشار مالي أول مع Vanguard Personal Advisor Services. 'يجب على مشتري منزل محتمل أن يفهم الأنواع المختلفة من القروض المتاحة ، وكيف يمكن أن يكونوا مؤهلين ، والفوائد المحتملة التي يقدمونها.'

بمجرد أن تفهم مبلغ الرهن العقاري الذي يمكنك تحمله ، ابدأ في البحث عن أنواع الرهون العقارية المتاحة لك. الرهن العقاري لمدة 30 عامًا هو الرهن العقاري الأكثر شيوعًا في الولايات المتحدة ، ولكن لديك العديد من الخيارات ، إذا كنت مهتمًا.

القروض التقليدية مقابل القروض غير التقليدية

كيف تغسل اسفنجة المكياج

يقول ويبار: 'يتم تقديم الرهن العقاري التقليدي من قبل مقرض خاص ، في حين أن الرهون العقارية غير التقليدية ، مثل إدارة الإسكان الفيدرالية FHA أو شؤون المحاربين القدامى ، هي قروض حكومية لمشترين مؤهلين محددين'.

القروض التقليدية مفتوحة لعامة الناس ، وتقدم من قبل مقرضين من القطاع الخاص ، وتأتي مع الدفعة الأولى والشروط التي يربطها معظم الناس بالرهون العقارية. يتم دعم الرهون العقارية غير التقليدية من خلال البرامج الحكومية ، مثل إدارة الإسكان الفدرالية أو إدارة شؤون المحاربين القدامى ، لجعل ملكية المنازل في متناول مجموعات معينة.

يقول ويليامز عن قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، 'حواجز الدخول أقل كثيرًا' ، والتي تكون متاحة عادةً للأشخاص ذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة. لا تتطلب القروض غير التقليدية دائمًا دفعة أولى بنسبة 20 في المائة ، مما يجعل شراء منزل أكثر سهولة بالنسبة للعديد من الأشخاص. غالبًا ما يكون للقروض غير التقليدية معدلات فائدة منخفضة أيضًا. ومع ذلك ، فهم لا يخلون من سلبياتهم ، أي الحاجة إلى الدفع مقابل تأمين الرهن العقاري - أكثر من ذلك أدناه.

الرهون العقارية ذات السعر الثابت مقابل الرهون العقارية متغيرة السعر

في حالة الرهن العقاري ذي السعر الثابت ، يتم تحديد سعر الفائدة للقرض عند الحصول على القرض ويظل كما هو طوال مدة القرض. (يمكنك تغيير معدل الرهن العقاري الخاص بك عن طريق إعادة التمويل ، ولكن القرض الأصلي سيبقى كما هو). الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل ، أو ARMs ) ، من ناحية أخرى ، لديها معدلات يمكن تعديلها على مدى عمر القرض بعد فترة تمهيدية.

يقول هاموند إن الرهون العقارية ذات المعدل المتغير تأتي عادةً بمعدل أقل ودفعة شهرية أقل في بداية القرض ، لكنها تشتهر أيضًا بإنزال المقترضين في ورطة عميقة: لقد ساعد أحد أشكال الرهون العقارية القابلة للتعديل على المساهمة في التأخير. - أزمة السكن في عام 2000. بعد فترة زمنية محددة ، يمكن أن تتغير أسعار الفائدة على الرهون العقارية متغيرة السعر أو ترتفع أو تنخفض تماشياً مع القوى الاقتصادية الأكبر. إذا انخفض السعر ، يدخر المقترضون المال - ولكن إذا ارتفع السعر ، يمكن أن يواجه المقترضون مدفوعات شهرية أكبر (ربما لا يمكن تحملها). تتغير أسعار الفائدة على الرهون العقارية متغيرة السعر وفقًا لجدول زمني محدد يمكن أن يكون سنويًا أو شهريًا ، ولكن لا يمكن التنبؤ بما إذا كانت ترتفع أو تنخفض.

يمكن استخدام الرهون العقارية ذات السعر المتغير أو المعدل القابل للتعديل لصالح المقترض ، ولكن يجب على أي شخص يتطلع إلى الحصول على أحد هذه القروض أن يتأكد من فهمه للآثار المحتملة. ومع ذلك ، يمكن لهذه الرهون العقارية أن تساعد المقترضين على توفير المال ، إذا تمت بشكل صحيح.

يقول هاموند: 'يجب على العملاء الذين يختارون الرهون العقارية ذات السعر المتغير أن يفهموا تمامًا جميع المخاطر المرتبطة بالبقاء في القرض بمجرد انتهاء الفترة التمهيدية ويصبح السعر قابلاً للتعديل'. 'الرهون العقارية المتغيرة عادة ما تكون خيارًا للعملاء الذين يخططون للتحرك في غضون إطار زمني معين أو أولئك الذين لديهم القدرة على سداد الرهن العقاري بالكامل في غضون إطار زمني قصير.'

من المؤكد أن الرهون العقارية ذات السعر الثابت أكثر اتساقًا ، ولكن إذا تم سحبها عندما تكون معدلات الفائدة مرتفعة وتنخفض أسعار الفائدة لاحقًا ، فسيتعين على المقترضين إعادة التمويل - وهي عملية مكلفة في بعض الأحيان - من أجل الاستفادة من تلك المعدلات المنخفضة. إذا كنت قادرًا على الحصول على قرض عقاري عندما تكون المعدلات منخفضة ، على الرغم من ذلك ، كما هو الحال خلال أزمة COVID-19 الاقتصادية ، فقد تكون مستعدًا طوال مدة القرض.

الرهون العقارية لمدة 10 سنوات و 15 سنة و 20 سنة و 30 سنة

على الرغم من أن الحديث عن الرهون العقارية لمدة 30 عامًا هو الأكثر شيوعًا ، إلا أنه يمكنك الحصول على رهن عقاري لزيادات زمنية مختلفة. يحدد عدد السنوات مقدار الوقت المتاح لك لسداد رهنك العقاري: يمنح الرهن العقاري المحبوب لمدة 30 عامًا الأشخاص 30 عامًا لسداد تكلفة قرض المنزل ، بالإضافة إلى الفائدة. من ناحية أخرى ، يمنح الرهن العقاري لمدة 10 سنوات الأشخاص 10 سنوات فقط لدفع التكلفة الكاملة لقرض الرهن العقاري الخاص بهم ، مع الفائدة - لكنهم بدون ديون بعد عقد واحد فقط.

كل زيادة لها مزاياها الخاصة وطريقة تحديد أسعار الفائدة ، ولكن بشكل عام ، يمكنك توفير المال بشكل عام مع قروض أقصر. ستكون أقساطك الشهرية أكبر بكثير مع قرض مدته 15 عامًا ، لكنك ستدفع أقل على المدى الطويل ، لأنك تدفع فائدة أقل - وتتوقف عن الدفع معًا بعد 15 عامًا ، عندما يتم سداد القرض وأنت امتلك منزلك بالكامل. تميل القروض القصيرة أيضًا إلى الحصول على أسعار فائدة منخفضة ، لأن المقرضين يرون أن مدد القرض أقصر هي استثمارات أقل خطورة من الاستثمارات الأطول ، وتسمح للمالكين ببناء ملكية المنازل بسرعة أكبر.

كل هذا منطقي عندما تتذكر أن الفائدة هي تكلفة اقتراض المال: عندما تقترض المال لمزيد من الوقت ، سيتعين عليك دفع مبلغ إضافي مقابل ذلك الوقت. عندما تقترض أموالًا من شخص ما ولا تحتاج إلى سدادها بالكامل لمدة 30 عامًا ، عليك أن تدفع مقابل توفير الوقت - وهذه الدفعة الإضافية تأخذ شكل الفائدة.

قبل أن تدافع للحصول على قرض عقاري مدخر لمدة 10 أو 15 عامًا ، تذكر أن هذه القروض لها دفعات شهرية أكبر. القروض الأطول لها دفعات أقل ، مما يسمح للناس بشراء منازل أكبر أو أجمل أو في وضع أفضل يكون لديهم المزيد من الوقت لدفع ثمنها. يمكنهم أيضًا توفير المال لأغراض أخرى - التعليم والتقاعد وما إلى ذلك - أو استثماره مع الاستمرار في سداد ديونهم. مع قروض أقصر ، فإنك تخاطر بالحصول على دفعة شهرية مرتفعة للغاية بحيث لا يمكنك توفير المال.

في حين أنه من الممكن دائمًا سداد قرضك العقاري مبكرًا ، فمن المهم التفكير في مدة القرض الأفضل لخططك المالية طويلة الأجل.

ماذا تصنع مع بقايا لحم الصدر

4 معرفة الدفعة الأولى الخاصة بك

الدفعة الأولى هي المبلغ الأولي من المال الذي تدفعه مقابل منزلك. لا يتم دفع ثمن المنزل بالكامل من خلال الرهن العقاري: عليك أيضًا أن تدفع القليل من المال مقدمًا لشراء الممتلكات الخاصة بك. تقليديا ، يطلب المقرضون 20 في المائة من التكلفة الإجمالية للمنزل: إذا كنت تتطلع إلى منزل بقيمة 200000 دولار ، فهذا يعني أنك بحاجة إلى 40 ألف دولار على الأقل كدفعة أولى ، بالإضافة إلى أي تكاليف إغلاق مصاحبة ورسوم مقدمة من عملية الشراء.

يعد توفير المال الكافي لهذه الدفعة الأولى عائقًا شائعًا أمام ملكية المنازل: حتى لو كان لدى الناس دخل كافٍ لتحمل أقساط الرهن العقاري الشهرية ، فإن توفير هذا القدر الكبير من المال يمكن أن يستغرق سنوات. لحسن الحظ ، هناك قروض لا تتطلب دفعة أولى بنسبة 20٪. تقبل القروض غير التقليدية ، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو قروض VA ، دفعات مقدمة منخفضة بناءً على مجموعة متنوعة من العوامل ، بما في ذلك الدخل. يقول كامينغز إن هناك أيضًا برامج خاصة ومدعومة من الحكومة في معظم المناطق يمكن أن تساعد في الدفعات المقدمة وتكاليف الإغلاق والقدرة على تحمل التكاليف لجعل ملكية المنازل أكثر سهولة.

تبدو الدفعات المقدمة المنخفضة رائعة ، لكنها عادةً ما تؤدي إلى دفعات شهرية أعلى. بالعودة إلى ذلك المنزل الذي تبلغ قيمته 200000 دولار: إذا قمت بدفع 40 ألف دولار دفعة أولى ، فأنت مدين فقط بـ 160 ألف دولار بالإضافة إلى الفائدة. إذا قمت بسداد دفعة أولى أصغر ، فسوف تدين بمزيد من الأموال على الرهن العقاري الخاص بك خلال نفس الفترة الزمنية ، لذلك ستكون مدفوعاتك الشهرية أكبر. (هناك أيضًا احتمال أن تضطر إلى دفع تأمين الرهن العقاري الخاص أو تأمين الرهن العقاري ، كما هو موضح أدناه.) وكلما زاد المبلغ ، قل المبلغ المستحق عليك: سيكون لديك قرض أصغر لسداده. قد تبدو الدفعة الأولى وكأنها صفقة رائعة ، ولكن قبل أن تذهب إليها ، ضع في اعتبارك كيف ستؤثر على مدفوعاتك الشهرية.

إذا كنت ترغب في شراء منزل ، فابحث عن نوع الدفعة الأولى التي قد تحتاجها ، وابدأ في التوفير. حتى إذا كنت قادرًا على دفع أقل من 20 في المائة للدفعة الأولى ، فإن وجود أموال إضافية في البنك لن يضرك.

5 اقرأ عن تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) وتأمين الرهن العقاري

يُضاف تأمين الرهن العقاري الخاص وتأمين الرهن العقاري إلى مدفوعات الرهن العقاري الشهرية. عادة ما تكون مطلوبة عندما يقوم مشتري المنزل بسداد دفعة أولى تقل عن 20 في المائة من سعر شراء المنزل وهم يحمون المقرض ، وليس مالك المنزل ، في حال لم يعد مالك المنزل قادرًا على سداد مدفوعات قرض الرهن العقاري.

إذا لم يتمكن مشتري منزل محتمل من العثور على المال لدفع 20 في المائة كدفعة أولى ، فقد يراه المقرضون كمقترض محفوف بالمخاطر. لا يزال بإمكانهم الموافقة على قرض الرهن العقاري ، ولكن في كثير من الحالات ، سيصاحب ذلك اشتراط أن يدفع المقترض قسط تأمين على الرهن العقاري. يرتبط تأمين الرهن العقاري الخاص بالقروض التقليدية ، بمعدلات تختلف حسب مبلغ الدفعة الأولى ودرجة الائتمان. وفقًا لهاموند ، عادةً ما تكون تكلفة سنوية مضافة تتراوح بين 0.3 و 1.5 في المائة من رهنك العقاري ، على الرغم من أنها قد تختلف.

تتطلب معظم القروض غير التقليدية - وخاصة قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية - تأمين الرهن العقاري. في حين أن الشروط والمعدلات تختلف اعتمادًا على ما إذا كان لديك قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو قرض وزارة الزراعة الأمريكية ، فإن تأمين الرهن العقاري يزيد من مبلغ القرض والتكلفة الإجمالية لقرضك ، وفقًا لـ مكتب الحماية المالية للمستهلك.

ضع في اعتبارك أن تأمين الرهن العقاري الخاص وتأمين الرهن العقاري هو الجانب السلبي لإجراء دفعة أولى أصغر. أثناء قيامك بادخار المال في البداية ، ستكون مدفوعاتك الشهرية أكبر مما كانت عليه بدفعة أولى بنسبة 20 في المائة. في معظم الحالات ، لم يعد التأمين على الرهن العقاري الخاص مطلوبًا بمجرد أن يكون لديك 20 بالمائة من حقوق الملكية في منزلك - بمجرد أن تدفع حوالي 20 بالمائة من سعر بيع المنزل من خلال الدفعة الأولى والمدفوعات الشهرية. لتحديد أن لديك 20 في المائة من الأسهم ، من المحتمل أن تحتاج إلى إعادة التمويل من أجل إزالة تفويض PMI.