البيت على المال الائتمان: Phil Leo-Michael Denora / Getty Imagesعلى هذه الصفحة
عند الحصول على ملف قرض المنزل ، هناك عوامل كثيرة لتؤخذ في الاعتبار. سعر الفائدة أهمها. يُطلق على الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (ARMs) أيضًا معدل متغير أو رهون عقارية عائمة لأن معدل الفائدة يتغير على مدار عمر قرض الرهن العقاري.
تبدأ ARM عادةً بسعر فائدة ثابت منخفض لمدة 3 إلى 10 سنوات. تسمح هذه المرة للمقترضين بالحصول على وسادة إضافية للإصلاحات أو التوفير في السنوات الأولى. بعد ذلك ، يتم تعديل السعر بشكل دوري بناءً على ظروف السوق. ومع ذلك ، نادرًا ما تنخفض المدفوعات. لذلك ، عندما يتم تعديل ARM ، فإنه يرتفع عادة. لكن كل فترة قرض مختلفة ، لذلك يتم تخصيص أسعار الفائدة والمدفوعات الشهرية من قبل المُقرض.
بسبب المعدلات التمهيدية المواتية ، يمكن أن يكون هذا القرض خيارًا جذابًا. نظرًا لأن الناس يتوقعون زيادة الدخل والمكافآت التي قد يحصلون عليها خلال فترة التقديم ، يعتقد بعض مالكي المنازل أنهم سيكونون قادرين على التعامل مع مدفوعات شهرية أعلى لاحقًا. لكن ، بالطبع ، هذا ليس هو الحال دائمًا.
يفضل بعض الأشخاص أيضًا ARM لأن معدل الفائدة المنخفض مقدمًا مفيد إذا لم يتوقعوا التمسك بالمنزل لفترة طويلة. سواء أكان عقارًا مستأجرًا أو عقارًا ثابتًا ، يمكن أن تكون ARM مواتية للمستثمرين الذين يخططون لبيع العقار قبل تعديل السعر.
سواء كنت تحبهم أو تكرههم ، فإن ARM موجودة لتبقى لأنها مفيدة. ولكن ، لماذا عادوا إلى الأخبار الآن وكيف تعرف ما إذا كانوا خيارًا جيدًا بالنسبة لك؟ قمنا باستغلال Andy Taylor ، المدير العام لـ كريديت كارما هوم ، وبويد رودي ، خبير عقارات في مساكن ميشيغان ، للحصول على بعض الإجابات.
لماذا تكتسب الرهون العقارية القابلة للتعديل شعبية مرة أخرى؟
أحدث البيانات من جمعية مصرفيي الرهن العقاري يشير إلى أن ARMs تشكل حاليًا ما يقرب من 10٪ من طلبات الرهن العقاري في الولايات المتحدة ، مقارنة بـ 3٪ فقط في بداية العام.
ارتفاع معدلات الرهن العقاري و أسعار منازل قياسية جعلت هذه القروض أكثر جاذبية. يقول تايلور: 'مع ارتفاع أسعار الفائدة ، نشهد أن الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل تكتسب شعبية مرة أخرى'. 'يبحث مشترو المنازل عن طرق لتقليل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، وتسمح لهم ARM بفعل ذلك.'
مشترو المنازل لأول مرة الذين يقتحمون سوق الإسكان التنافسي يواجهون أرقامًا ضيقة للغاية. أيضًا ، قد يعتبر المشترون الذين يخططون لبيع منزلهم الحالي بعد اقتناص منزل آخر أنه من الأفضل أيضًا إبقاء النفقات منخفضة خلال السنوات القليلة الأولى ، حيث سيكون لديهم رهن عقاري في نفس الوقت.
يوضح رودي: 'أحد أسباب اكتساب ARMs شعبية هو سوق العقارات الحالي ... مع ارتفاع أسعار المنازل في العديد من الأسواق ، قد يشعر المشترون بالضغط للشراء قبل أن تصبح الأسعار بعيدة المنال'. 'يمكن أن يوفر ARM راحة البال من خلال توفير دفعة شهرية أقل للسنوات القليلة الأولى ، مما يسهل شراء منزل أكثر تكلفة.'
كيف تختلف ARM الآن عن عام 2008؟
في عام 2008 ، حصلت ARM على سمعة سيئة. كانت أزمة الرهن العقاري تلك مرتبطة بالقروض عالية المخاطر ، مما يعني أن المقرضين كانوا يعرفون أن شروط الدين التي قدموها ستكون على الأرجح خارج الوسائل المالية للمقترضين. خلال ذلك الوقت ، سمحت ARM للمقترض بالذهاب سنوات فقط لدفع الفائدة (وأحيانًا أقل). أدى ذلك إلى تحول مفاجئ عندما تم تعديل الأسعار. تسببت صدمة المدفوعات المضاعفة في تخلف العديد من مالكي المنازل عن سداد قروضهم وفقدان منازلهم. فلماذا يريد أي شخص ARM اليوم؟
يقول تايلور: 'قروض ARM اليوم مختلفة تمامًا عما كانت عليه في عام 2008'. 'بادئ ذي بدء ، العديد من القروض الآن تضع حدًا للزيادات في أسعار الفائدة ولن ترتفع بشكل لا يمكن السيطرة عليه من معدل غير واقعي.' الآن ، لدى ARM عدة أنواع من الحدود القصوى ، مما يحد من الزيادات في معدل الفائدة ومبلغ الدفعة الشهرية - ولا يقوم المقرضون بتسليمها فقط.
يقول تايلور: 'تميل أسلحة ARM إلى أن تكون أكثر صعوبة في هذه الأيام أيضًا'. تقوم شركات الرهن العقاري بإجراء تقييمات مخاطر أفضل للمقترض وتتطلب وثائق أكثر بكثير مما كان شائعًا في عام 2008. وهذا يعني أنه يمكنك أنت والمُقرض التخطيط للتعديلات وتحديد ما إذا كان دخلك الحالي يمكنه حقًا استيعاب التحولات طويلة الأجل.
كيف يمكنك أن تقرر ما إذا كان الرهن العقاري القابل للتعديل أو المعدل هو الأفضل لك؟
يوضح تايلور: 'هناك نوعان أساسيان من أسعار الفائدة على الرهن العقاري: ثابت وقابل للتعديل'. 'تأتي المعدلات القابلة للتعديل عمومًا مع مخاطر أعلى لأنها منخفضة في البداية و' تعدل 'على مدار فترة القرض ، لذلك قد تتقلب مدفوعات الرهن العقاري. ومن ناحية أخرى ، ستبقى المعدلات الثابتة كما هي ولن تكون مدفوعات الرهن العقاري تغير على مدى عمر القرض '. لذا ، فإن المدة التي تخطط للبقاء فيها في المنزل أمر بالغ الأهمية لتحديد ما إذا كان ARM هو الأفضل لك.
ويضيف أن ARMs يمكن أن تكون وسيلة ميسورة التكلفة لدخول السوق ، خاصة إذا كنت لا تخطط للبقاء في منزل طوال حياتك البالغة. مع ارتفاع أسعار الفائدة ، يقول تايلور إن الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل تستأنف لأن 'مشتري المساكن يبحثون عن طرق لخفض مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، وتسمح لهم ARM بالقيام بذلك ، نظرًا لأنهم يميلون إلى تقديم معدل أولي أقل مقارنة بـ 30 أكثر تقليدية. - رهن ثابت لسنة '.
يقول رودي إن وضعك المالي الحالي هو أيضًا عامل أساسي. إذا كان دخلك مستقرًا ولا تتوقع تغيرًا كبيرًا على مدار فترة القرض ، فقد يوفر القرض الثابت التكافؤ. ولكن ، إذا كنت صاحب عمل ، أو عاملاً مؤقتًا ، أو جديدًا في سوق العمل ، فقد تتوقع بثقة زيادة الدخل بشكل كبير في المستقبل. في هذه الحالة ، ARM لها قيمة.
يقترح تايلور مقرضي التسوق والأسواق عبر الإنترنت لمقارنة أسعار الفائدة وخيارات الأجل. يقول: 'قد يمنحك الحصول على عروض متعددة قوة تفاوضية ويساعدك على فهم خياراتك'.
